Mercato immobiliare e influenza sul Forex

Quanto i dati sulle vendite di abitazioni possono influenzare il Forex? E quanto quelli sulle vendite di case nuove o usate?

Calcolarlo con precisione non è affatto facile, ma in alcuni mercati – come quello statunitense – i dossier sull’andamento del mercato immobiliare hanno un impatto certamente non trascurabile, tanto da essere considerati come parte integrante del calendario economico del mercato Forex in tutti i loro principali aspetti: nuove case acquistate dai privati, case già esistenti acquistate dai privati, i preliminari di compravendita, i permessi di costruire, i prezzi degli appartamenti e altri dati abitativi ancora. Elementi che possono dare ai trader delle informazioni di rilievo sull’andamento dell’attività economica di settore e, di conseguenza, il contributo all’economia nazionale.

In che modo i dati immobiliari possono influenzare il Forex?

I dati relativi al mercato immobiliare hanno sempre avuto una particolare importanza, acuita poi dal 2006 in poi, quando il crac dei subprime e del real estate ha condotto alla crisi finanziaria nel 2008 negli Stati Uniti, nel Regno Unito, in Europa e in numerose altre economie mondiali di primaria importanza. Proprio da quel momento i dati abitativi sono diventati un punto di riferimento statistico per poter misurare la prestazione economica in molti Paesi e, in quanto tali, hanno una forte influenza sui valori delle valute dei Paesi in cui questi dati provengono.

Peraltro, si tenga conto come i dossier sull’andamento del mercato immobiliare forniscano diversi dati da tenere sotto controllo: i più importanti sono quelli relativi alle nuove case vendute, alle case già esistenti vendute, ai preliminari di compravendita. Meno significative ma ancora influenti sono poi le informazioni legate all’andamento dei cantieri, dei permessi di costruire e dei prezzi. Vediamoli, pur brevemente, in un livello di maggiore dettaglio.

Vendite di nuove case

Verso la fine di ogni mese viene diffuso il dato sull’andamento delle vendite di nuove case nel mercato domestico di riferimento. Il dato statistico è importante perché rileva la vendita immediata di nuove abitazioni, e non le promesse (o le speranze!) di vendite future o altre forme “tecniche” (come ad esempio la commissione di costruzione di un’abitazione su un terreno esistente di proprietà dello stesso ordinante). Il dato ha infatti rilievo solamente al momento in cui un cliente ha firmato un contratto di vendita o ha effettuato un deposito preliminare: solamente a questo punto la casa nuova viene assunta all’interno di tale statistica.

Chiarito ciò, ricordiamo come le vendite di nuove case hanno un notevole impatto sui mercati, considerato che sono un indicatore sull’andamento dei consumi. È altresì un ottimo indicatore di tutte le crisi economiche o delle ripercussioni dovute alla sensibilità del reddito dei consumatori e, quando il dato sulle nuove vendite di case diminuisce per diversi mesi consecutivi, si tratta generalmente di un elemento precursore di una depressione economica.

Promesse di acquisto / vendita

Un altro indicatore particolarmente importante è quello legato al numero di vendite di case che sono attualmente in corso ma non si sono ancora formalizzate. Il dato raccoglie le informazioni dagli agenti immobiliari e dai broker, individuando nella statistica quelle operazioni che si stanno per formalizzare, divenendo così un efficace indicatore di previsione delle vendite effettive delle abitazioni.

Il dato è dunque meno attendibile del dato sulle effettive vendite, ma è un precursore di tale seconda statistica: in media circa l’80% delle operazioni intercettate in questa fase trova poi conferma nelle effettive compravendite, ed è pertanto lecito affermare che l’indice sia una buona anteprima per poter avere un’idea di come si evolverà il mercato immobiliare delle nuove case in vendita.

Vendita di case già esistenti

L’indice delle vendite di case già esistenti sul mercato (quelle “usate”, per intenderci) è numericamente predominante rispetto all’indice di vendite di case nuove. Viene pubblicato una volta al mese, alla fine del periodo di riferimento, riferendosi ai dati di vendita delle case già esistenti (case condominiali, unifamiliari e altre soluzioni).

Insieme agli altri due dati che sopra abbiamo brevemente introdotto, il dato sulle vendite di case già esistenti sul mercato permette di avere un’idea più chiara di come stia andando il settore immobiliare di un Paese, indipendentemente dall’influenza dei tassi di interesse e di altri elementi di influenza.

Statisticamente, il picco delle compravendite si registra tra i mesi di marzo e di giugno, e proprio in questo periodo di solito vi sono i maggiori impatti: un crollo improvviso del numero di case vendute in questo frangente, piuttosto che un evidente miglioramento è considerato un segnale di debolezza o di forza nel mercato immobiliare del Paese.

Più globalmente, è opportuno tenere sotto controllo tale dato statistico poiché il dossier sulle vendite di casa ha un impatto significativo sul mercato, poiché le vendite sono generalmente associate ad un’attività economica più o meno significativa. In altre parole, i mercati seguono con attenzione quel che avviene su tale valore, poiché in grado di fornire informazioni sul corso generale dell’economia nazionale.

Altri indicatori

Altra statistica dal minore impatto sui mercati rispetto a quelle che abbiamo sopra determinato è rappresentata dai permessi di costruire. Pubblicati a metà mese, i report su questa statistica possono fornire delle informazioni effettive sull’autorizzazione all’avvio dei lavori di costruzione di nuove proprietà immobiliari e, principalmente, di abitazioni di natura residenziale.

Tra gli altri indicatori, evidenziamo poi quello sull’indice dei prezzi immobiliari e sui tassi di interesse applicati alle operazioni di mutuo immobiliare, di cui parleremo in una separata sede, ma che occorre almeno brevemente citare unitamente agli indicatori immobiliari in senso stretto.

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